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澳洲买公寓要考虑的因素

发布时间:2015-01-26 16:00    浏览297次    澳大利亚移民咨询顾问
许耀汉


上一篇文章我介绍了西澳华人一般居住在哪些地区,并提出一些让新移民买房子所需考虑的因素。这篇文章我想说一下西澳珀斯的公寓房产,以及投资公寓单位所需考虑的因素。
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地点 Location
公寓的最重要的卖点是地理位置好、交通方便,所以房产开发商通常会选择在特别好的位置兴建公寓。首选的地理位置包括:CBD 市中心近距离,交通枢纽近距离,文化艺术区近距离,餐厅酒吧区近距离,河边湖边近距离,好学区近距离。
珀斯的新公寓项目地点和数量

公寓项目大多数集中在珀斯 CBD(11个项目)。这里同时是火车站、公交车站、轮渡码头所在地,各种文化艺术场所、餐厅酒吧都集中在这里,还有美丽的天鹅河景。房产开发商会竞价争取最好的位置建公寓,CBD 附近的公寓单位价钱也会比较高。另外一个比较多公寓项目的地段,是天鹅河南边 Burswood 和 Rivervale 一带。这里的公寓离 CBD 不远、比较宁静、同时靠近河边,是不错的地点。要另外提一下的就是 Burswood 有个 Crown Perth 赌场,给这里的住户提供了娱乐、演出、美食等好处,直接提升了公寓的价值。其他几个地点,有靠近文化艺术区、西澳大学、出名校区 的 Subiaco 和 Claremont,以及靠近动物园且环境较好的 South Perth 和 Como。
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住户 Residents
住公寓单位最大的好处是不必维护花园、草地、围栏、泳池、屋顶的这些可以耗上每个周末和休息日的活儿。没有经历过这些体验的人,或许会觉得很有意思,但是对工作或功课繁重的人来说,这些耗时的杂活儿会成为很大的负担。很多公司管理人员、医生律师会计师等专业人士、持工作签的国际公司外派人员、国际留学生,会选择住在1居室、2居室这样几十平米的公寓单位而不是几百平米的大 House。他们每年花2500~3000澳元物业管理费,一样能享受公寓内泳池、健身房、BBQ、花园等设施。
在 Northbridge 珀斯唐人街的公寓

Downsize 的退休人士也喜欢住公寓。这些已退休或即将退休的银发一族,成年孩子已经搬了出去,就会变卖大 House 换成公寓单位。这里的惯例就是这样,孩子到了18~19岁就不会住在父母的家,不是搬到大学宿舍,就是在离工作不远的地方租房。如果20岁之后还住在父母家,会被人笑是 losers。老人家住大 House 成本高,而且房子维护起来也诸多不便,住在公寓单位就更简单一些。等年纪再上去,70~80岁就得把公寓也卖掉,住进有专人照顾的养老院或疗养院。这种西式养老规划,我将来会再分享。

离 CBD 较远(20公里以外)的新区也开始兴建公寓项目,主要是针对年轻人、年轻夫妻、同居伴侣的 First Home。他们除了由于预算有限会选择比较经济的公寓单位,由于刚入职场,一般不会想把时间投入到家居琐事种,所以会喜欢住在公寓单位。另外由于公寓单位有较好的保安设施,它的安全性比独栋的 House 较高,也很受单身、独身的女性住户欢迎。举例:离珀斯市中心大约26公里的 Cockburn Central 新公寓就是一个很好的例子,附近有火车站,坐火车17分钟、开车30分钟就能到市中心,离 Frementle 海边景区也只有15公里,上班、休闲都非常便利。
Cockburn Central 新公寓项目
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产权 Strata Title
说一个不难理解的法律常识。当业主买一间独栋的 House,他就是买了一块地和地面上的建筑物,地契和建筑物所有权百分百是他的。可是当业主买了一间公寓单位的时候,他顾名思义只是买了其中一个单位。这单位包括一小部分土地和凌空立体空间(不同的州有不同的法律规定),和整栋公寓建筑物的一小部分。简单来说,一栋20个单位的公寓,假设每个单位的设计和面积都相同,那么每个单位的业主拥有 1/20 的分割地契 strata title,以及属于他的建筑单位。这个业主还会跟公寓的其他业主通过房产契约共享公共区域 common property,如走廊、楼梯、泳池、会所等。管理和维护公寓公共区域的工作,一般由业主公会委托的公寓管理公司 strata management company 负责。跟 House 一切都由业主自家负责有所不同,一所公寓管理公司的专业度,直接影响该公寓单位的价值。投资公寓单位之前,要对公寓的房产开发商、管理公司背景做详尽的研究,并请专业的律师把关买卖合同。
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投资 Investment
根据 CoreLogic RP Data 2014年12月的住房价值分析报告,珀斯过去10年的房产价值涨幅是6.5%,其中公寓单位的涨幅是6.8%,而 House 的涨幅只有6.4%。这种公寓单位比 House 房产价值涨幅略大的现象,跟悉尼、墨尔本、布里斯班等城市有所不同,值得留意。另外,在租金回报方面,珀斯的公寓单位在2014年的租金回报率是4.7%,依然是高过 House 的租金回报率4.0%。所以如果是从这些2014年的数据来看,投资公寓单位的总投资回报率会比 House 来得高。不过投资的实际回报,要根据房产项目的具体情况而定,我这里只是提供参考数据,请在投资前咨询有关方面的投资专家,才做决定。

我针对中国留学生的情况,做过一个公寓的投资回报计算。举例一个到西澳大学读医科的留学生,父母决定给他在珀斯买一栋公寓单位。就拿在 Northbridge Aberdeen Street 的公寓来说,2居室的单位大约50万澳元。假设这位留学生可跟银行借40万澳元,贷款30年、年利率4.5%,每个月的供款大约2000澳元。这假如他把一间房租出去,他就能获得每个月1000澳元的租金,他只需要另外补贴1000澳元就足够支付月供款。那也就是说,他用相等于租一间房的钱就能供起一套会增值的房产。
北桥新公寓 Oracle 项目示意图
选择 House 或是公寓单位?
到底买公寓或买 House,不同人会有不同的需求,并没有最好的答案,只有最合适自己现状(需求和能力)的方案。如果是新移民一家3~5口、大人小孩到珀斯定居,也许缺少自家空地的公寓单位不是最好的选择。但要是留学生的父母希望买一套房让孩子可以居住,同时也当作投资,公寓单位应该是个不错的选择。
西澳大学法学院JD在读博士
英皇娱乐 、海蝶音乐、TOM集团前高管
如今跟太太和三个孩子定居西澳珀斯
马来西亚华人,曾在亚洲多个城市生活
澳大利亚移民顾问
许耀汉
微信公众号:ausville
新浪微博:@许耀汉
MARN:1460673



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